租赁租入房屋所发生的装修费如何会计处理？装修费如何企业所得税前扣除？现行增值税规定：租入不动产既用于一般计税项目又用于简易计税项目，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。租入不动产发生的装修费是否一并可以全额抵扣？

一、租入房屋发生的装修费的会计处理。

在执行新租赁准则后，承租人不再区分经营租赁和融资租赁，除短期租赁和低价值租赁外，都需要确认“使用权资产”等。对“使用权资产”应当按照成本进行初始计量，初始计量包括租赁负债的初始计量金额、初始直接费用、复原成本等，但是不包括对租赁标的物的装修费。依照《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南（2006年）规定，企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。

1.租赁房屋发生装修费

借：长期待摊费用

      应交税费-应交增值税（进项税额）

     贷：银行存款等

2.在租赁期限内摊销

借：管理费用等

     贷：长期待摊费用

二、经营性租入房屋发生的装修费的企业所得税处理。

《企业所得税法》第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：

(一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出；

(二)租入固定资产的改建支出；

(三)固定资产的大修理支出；

(四)其他应当作为长期待摊费用的支出。

《企业所得税实施条例》第六十八条规定，企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。企业所得税法第十三条第(一)项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；第(二)项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定外，应当适当延长折旧年限。

由此可见，租入不动产发生装修支出只能在租赁期内，将所发生的装修费用分期摊销，不能一次性将这些费用计入当前损益和税前扣除。按照合同中规定的剩余租赁期限，企业应将装修费用进行摊销并依次计入当期的损益。当然，对提前解除租赁合同尚未税前扣除的装修费，允许在当年一次性税前扣除。

另外，如果在原有租赁期限内再次进行装修时，企业也不能将所有装修费用一次性计入当前损益并在税前扣除。因为第二次装修很可能只需要对一些基础设施进行改造，例如在第一次装修时已经铺设好的地下管道和墙上暗线等基础上，进行相关设计和装修。因此，如若企业需要进行多次装修，每次装修应当被视为房屋改建支出的一部分。每次改建支出应分期分块进行确认并摊销。而摊销的具体期限，则应按照合同约定和税法相关规定的要求来具体操作。

三、租入不动产混用，发生装修费的进项是否全额抵扣。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十七条规定，“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。”另据《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）规定：“自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。”

据此，我们可以得知，租入的不动产用于一般计税方法计税项目，又用于免征增值税项目，应当仅只其支付租金，对应的进项税额是准予从销项税额中全额抵扣。但对租入的不动产后续发生的装修支出属于购买货物、建筑服务等，其进项税额不能从销项税额中全额抵扣。

根据财税〔2016〕36号文附件一第二十九条规定：“适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额。因此，租入不动产进行装修对应的进项税额是不可全额抵扣，应按财税〔2016〕36号第二十九条规定计算不得抵扣的进项税额。

来源：黄时光 十堰畅玮税务师事务所有限公司。